Регистрация прав собственности на кооперативную квартиру

Граждане, проживающие в кооперативных квартирах, очень часто задаются вопросами о необходимости оформления права собственности, надо ли получать свидетельство о государственной регистрации права собственности в обязательном порядке или по желанию?   

И что для этого нужно?

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1, Глава 14, ст. 218. п.4  определяет Основания приобретения права собственности, где " Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество".

Жилищная кооперация в нашей стране на общегосударственном уровне начала регулироваться с 1924 года. Впервые члены кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос, получили право передавать квартиры своим родственникам, другим гражданам, имеющим право на вступление в кооператив с 1988 года. Но только после вступления в силу 1 июля 1990 года Закона СССР «О собственности в СССР» члены кооператива, выплатившие полностью свой паевой взнос, становились собственниками занимаемых кооперативных квартир и получили право продавать, дарить, обменивать, наследовать. В это же время Бюро технической инвентаризации, которое на тот момент вело учет собственников жилых помещений, выдавало обратившимся членам кооператива, полностью внесшим свой пай,  регистрационные удостоверения.

Регистрационные удостоверения выдавались БТИ до января 1998 года, т. е. до вступления в силу закона о регистрации, которым предусмотрено признание зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности. Таким образом, граждане — члены кооператива, получившие в то время регистрационные удостоверения, — являются собственниками своих квартир, и государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация их прав обязательна только в случае продажи, дарения, мены, залога такой квартиры.

Граждане, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, внесшие полностью свой паевой взнос за квартиру, представленную им кооперативом, но не получившие регистрационных удостоверений, также в силу указания закона являются собственниками своих квартир, однако регистрация их права собственности в данном случае необходима. Юридическими фактами, образующими состав для возникновения права собственности у граждан — членов жилищного, жилищно-строительного кооператива, являются: 

• членство в кооперативе; 
• пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
• полная выплата паевого взноса. 

Зарегистрировав свои права в установленном порядке, собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению: завещать, продавать, дарить и совершать иные сделки, не противоречащие действующему законодательству. 

Что  же нужно для государственной регистрации?

Для регистрации права собственности необходимо представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, справку о полной выплате паевого взноса, подписанную председателем жилищно-строительного кооператива; постановление или решение исполнительного органа власти о приеме в члены ЖСК и о предоставлении квартиры.

При обращении за регистрацией права собственности члена жилищно-строительного кооператива, предоставляющим документы первым из своего кооператива, необходимо дополнительно представить: свидетельство о государственной регистрации юридического лица в налоговом органе, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, устав жилищно-строительного кооператива, протокол об избрании председателя ЖСК. В случае отсутствия у жилищно-строительного кооператива этих документов в государственной регистрации будет отказано, так как не представляется возможным определить полномочие лица (т. е. председателя ЖСК), выдавшего справку. В таких случаях государственная регистрация права собственности возможна только на основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности.

Если пай за квартиру членом кооператива выплачивался во время брака, то это имущество является совместной собственностью супругов. Сейчас ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией жилого фонда и по новому Жилищному кодексу РФ должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья.

Сегодня на рынке недвижимости активно развиваются новые формы жилищных кооперативов, одной из которых является Жилищный накопительный кооператив, который является некоммерческой организацией. Основой деятельности ЖНК является принцип взаимной финансовой поддержки или, другими словами, принцип кассы взаимопомощи. Каждый член кооператива обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖНК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру можно только накопив часть стоимости жилья. Недостающие средства добавляются из паевого фонда ЖНК. Далее следует погашение суммы рассрочки, предоставленной кооперативом. После полного погашения суммы рассрочки член ЖНК в соответствии с ГК РФ (пункт 4 статьи 218) становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры. Для регистрации права собственности и получения свидетельства о собственности ему нужно сдать в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, включающий справку о полностью выплаченном пае, выданную ЖНК; выписку из протокола о принятии в члены кооператива; выписку из протокола ЖНК о передаче квартиры в собственность члену кооператива.

Другой формой организации кооперативов стали Кредитные потребительские кооперативы граждан (далее КПКГ). Денежные средства, используемые кредитным потребительским кооперативом для предоставления займов своим членам, формируются за счет собственных средств кредитного потребительского кооператива граждан и личных сбережений его членов. В отличие от жилищных накопительных кооперативов в КПКГ имеет место иная схема приобретения права собственности на недвижимость. Его член приобретает в собственность жилое помещение на основании договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве жилья за счет собственных средств и заемных средств. Жилое помещение сразу оформляется в собственность данного гражданина, и в соответствии с действующим законодательством на него регистрируется залогипотека. Жилое помещение будет находиться в залоге у кооператива до полного погашения займа.

На сегодняшний день существует одна большая проблема старых жилищных кооперативов, где по-прежнему  полномочия председателя жилищно-строительного кооператива в большинстве случаев осуществляет человек, избираемый по принципу наименьшей занятости, как правило, это пенсионеры, домохозяйки, зачастую не обладающие грамотностью, не имеющие должного образования. При этом председатель ЖСК уполномочен выдавать справки о выплате пая, решать юридические вопросы, распоряжаться общедомовым имуществом, и  зачастую - в корне неверно, выдаются справки о полной выплате пая.  Подобные ситуации влекут за собой массу проблем и судебных разбирательств. При этом риск лишиться права собственности достаточно высок. Нередко сами жильцы месяцами не могут добиться формальных выписок и справок с печатью председателя ЖСК. Хотя специалисты утверждают: «Председатель должен действовать в интересах собственников. Ст. 138 ЖК РФ обязывает жилищное объединение «обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников» и «представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами». На практике иногда все происходит с точностью до наоборот - председатель руководствуется другими, сугубо субъективными принципами, не имеющими под собой никакой законодательной и юридической подоплеки.